达州市危旧房棚户区改造 2013-2020年规划

​​为进一步加快推进我市新型城镇化建设，大力实施危旧房棚户区改造，改善居民居住条件，提高居住水平和质量，提升城市品质，促进我市经济社会协调发展。根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发〔2013〕25号)、《省住建厅关于危旧房棚户区改造调查统计和规划编制工作的通知》（川建发〔2013〕23号），结合我市实际，特制定本规划。 

一、指导思想、规划原则和总体要求

（一）指导思想

以适应新型城镇化建设，改善民生，建设和谐达州，促进经济社会协调发展，提高居民居住水平为目标；以改善群众住房条件为出发点和落脚点，加快推进各类棚户区改造，稳步实施“城中村”改造，适应城镇化发展的需要，通过规划期内改造，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高，努力实现住有所居的小康目标。

（二）规划原则

1. 整体规划，分步推进。严格遵循各地《城市总体规划》和《土地利用总体规划》，依据城市控制性详细规划，按照轻重缓急，合理制定改造项目年度计划，采取改（扩）建、综合整治、原规模拆除新建、异地安置等方式，分阶段、分步骤有序推进危旧房棚户区改造。

2. 政府主导，统筹实施。危旧房棚户区改造政策性、公益性强，必须发挥政府的组织引导作用，在政策和资金等方面给予大力支持；注重发挥市场机制的作用，充分调动企业和棚户区居民的积极性，动员社会力量广泛参与。

3. 因地制宜，注重实效。坚持整治与改造相结合，合理界定改造范围。需要改造的项目，按照户型小、功能齐、配套好、质量高、安全可靠的要求，科学利用空间，有效满足基本居住功能；规划保留的建筑，主要进行房屋维修加固、完善配套设施、环境综合整治和建筑节能改造。

4. 完善配套，同步建设。坚持同步规划、同步施工、同步交付使用，组织好新建小区的供水、供电、供气、通讯、污水与垃圾处理等市政基础设施和商业、教育、医疗卫生、无障碍通道等配套公共服务设施的建设，改善棚户区居民的生活条件。

（三）总体要求。将危旧房棚户区改造与各类保障性住房建设、城市旧城改造、园区建设、国有企业改造等有机结合起来，统筹规划，抢抓机遇，因地制宜，充分发挥各方积极性。规划期内，全力加快推进集中成片及零星危旧房棚户区改造，逐步开展基础设施简陋、建筑密度大的城镇旧住宅区综合整治，稳步实施“城中村”改造。将危旧房棚户区改造成环境宜居、配套完善的新型居住区，提高居民生活居住水平，完善城市功能，提高城市品质，促进经济和社会协调发展。

二、组织形式

（一）政府主导，居民自愿。因公共利益和城市建设需对危旧房棚户区进行改造的，由政府主导实施。改造工作应做好民意调查，在改造范围内95%以上居民（指产权人，下同）同意改造的，启动项目模拟搬迁程序；95%以上的居民签订模拟搬迁安置补偿协议的，项目正式进入实施阶段，由政府平台公司实施改造。

（二）居民自主，政策扶持。对非公共利益和城市建设需要的危旧房棚户区改造，应充分尊重居民意愿，实行居民自主改造。为满足改造片区功能需要，对符合相关条件的，可实行原址自主改造；对不符合相关条件的，可实行异地联合自主改造。政府对此类项目依法给予政策扶持。

（三）企业自主，政府支持。企业自有存量土地上的危旧房和职工房改房，在不违反城市规划和相关土地管理政策法律规定的前提下，可由企业组织职工实行自主改造。

三、改造范围

各地人民政府应结合当地实际，合理界定棚户区具体改造范围，全面推进各类棚户区改造。

（一）城市棚户区。城市棚户区是指在城市规划区范围内的危旧房棚户区，主要包括集中或非集中成片、城中村、旧住宅区综合整治等危旧房棚户区。一是城市规划区范围内的城中村纳入城市棚户区改造范围，禁止将农村征地安置还房、因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁项目等纳入城市棚户区改造范围。二是城市棚户区改造可采取改建(扩建、翻建)、综合整治、拆除新建等多种方式。在改造中可建设一定数量的租赁型保障房，统筹用于符合条件的保障家庭。三是有序推进城市旧城区的老旧住宅小区和具有历史文化价值的古街古建筑综合整治和房屋维修改造，注重保护地方特色和历史文化，完善使用功能和配套设施。以改扩建方式同时实施建筑节能改造、管网线路改造、房屋功能完善、风貌塑造的综合整治项目可纳入城市棚户区改造范围。四是优先支持全国重点镇和全省试点镇的危旧房改造，具备棚户区特征的小城镇危旧房可纳入城市棚户区改造范围。

（二）独立工矿等行业棚户区。独立工矿等行业棚户区，主要是指在城市规划区范围外的危旧房棚户区，包括城市规划区外的国有工矿棚户区、国有林区（场）棚户区、国有垦区棚户区、煤矿棚户区等。加快推进城市规划区外独立工矿区（煤矿）、林业、农垦等行业棚户区（危旧房）改造，位于城市规划区内的国有工矿（煤矿）棚户区、国有林业基层单位棚户区（危旧房），统一纳入城市棚户区改造范围。各类行业棚户区，要按照属地原则纳入当地棚户区改造规划组织实施。各级行业主管部门要加强对棚户区（危旧房）改造工作的支持和监督指导。

四、规划目标和年度任务

（一）总体目标

规划期内，我市计划改造各类危旧房棚户区115866户，1215万平方米。其中城市棚户区104820户，1129.9万平方米；国有工矿棚户区11046户，85.1万平方米，其中：规划区内8838户、64.7万平方米，规划区外2208户、20.4万平方米。概算总投资约360亿元，用地总需求约9094亩。

（二）年度目标

1．2013年，全市完成各类棚户区改造共2368户。

2．2014年，全市完成各类棚户区改造共15558户。其中城市棚户区改造14968户；国有工矿棚户区改造590户。

3．2015年，全市完成各类棚户区改造共20388户。其中城市棚户区改造17158户；国有工矿棚户区改造3230户。

4．2016年，全市完成各类棚户区改造共32691户。其中城市棚户区改造31289户；国有工矿棚户区改造1402户。

5．2017年，全市完成各类棚户区改造共41526户。其中城市棚户区改造35702户；国有工矿棚户区改造5824户。

6．2018—2020年，全市完成各类棚户区改造共3335户。其中城市棚户区改造3335户。

（三）区域目标

⑴中心城区改造各类棚户区55583户，517.6万平方米。

1．通川区。规划期内完成各类棚户区改造共24108户，建筑面积约243.2万平方米。其中城市棚户区改造21906户；国有工矿棚户区改造2202户。

2．达川区。规划期内完成各类棚户区改造共26156户，建筑面积约235.8万平方米。其中城市棚户区改造24234户；国有工矿棚户区改造1922户。

3．经开区。规划期内完成各类棚户区改造共5319户，建筑面积约38.6万平方米。其中城市棚户区改造2625户；国有工矿棚户区改造2694户。

⑵县市改造各类棚户区60283户，697.4万平方米。

4．万源市。规划期内完成各类棚户区改造共28092户，建筑面积约305.8万平方米。其中城市棚户区改造25964户；国有工矿棚户区改造2128户。

5．宣汉县。规划期内完成各类棚户区改造共4852户，建筑面积约51.5万平方米。其中城市棚户区改造2790户；国有工矿棚户区改造2062户。

6．大竹县。规划期内完成各类棚户区改造共12492户，建筑面积约159万平方米。其中城市棚户区改造12454户；国有工矿棚户区改造38户。

7．渠县。规划期内完成各类棚户区改造共12072户，建筑面积约150.9万平方米。其中城市棚户区改造12072户。

8．开江县。规划期内完成各类棚户区改造共2775户，建筑面积约30.2万平方米。其中城市棚户区改造2775户。

五、政策措施

（一）规划管理

1. 规划原则。规划期内实施的所有危旧房棚户区改造项目须列入本规划的总体计划内；应当符合当地《城市总体规划》、《土地利用总体规划》的规定和要求。

（1）协调规划疏解老城。围绕发展新城、疏解老城，通过城市设计、改变建筑品质以及土地置换等方式，解决危旧房棚户区改造和公共空间不足的问题，缓解老城区高大密现状，提升城市品质。

（2）合理调整用地性质。位于商业、商务繁华地段的棚户区改造项目，根据改造区域的用地现状和规划要求，需对原有用地性质作适当调整的，经当地政府批准后，可按规定对用地性质作适当调整。

（3）统筹规划集中建设。面积小、密度大、不能原址改造的棚户区，就近纳入占地面积大、片区间位置相对集中且符合城市规划的危旧房棚户区改造项目，进行有效整合、统筹规划、集中建设。

2. 空间布局原则和要求

（1）空间布局要求。

——顺应城市空间拓展和城市建设的新要求。统筹新旧城区协调发展，兼顾中心城区功能调整优化，促进城市外延发展。

——强化道路交通引导作用。结合市区道路交通等建设计划和安排，优先选择干道沿线地块，带动城市新区的开发建设，便于项目实施。

——综合考虑就业与居住均衡发展。根据各片区的功能定位，结合产业布局和人口结构，综合考虑就业与居住的均衡发展需求。

——秉承集约节约用地发展方式。着力强化城市基础设施与公共服务设施的统筹配置建设，促进社会公平、和谐、持续发展。

（2）优化规划布局

——棚户区改造的空间布局重点。根据调查摸底结果，结合实际，规划期内，重点推进城区阻碍城市经济发展和影响城市品质空间拓展的危旧房棚户区改造。达州中心城区通川区的塔沱片区、火车站片区、页岩砖厂片区、凤凰一组片区、团包梁片区、文江祠及白岩寺片区、牌楼片区、永丰街片区、张家湾片区、市建筑总公司片区、西圣寺片区等；达川区的三里坪片区、杨柳片区、翠屏山片区、省建十五司片区等；经开区的长田坝片区、堰坝片区、斌郎老街片区、幺塘阁溪桥片区等。其余各县市城区及周边的危旧房棚户区。

——安置房建设的空间布局。棚户区改造安置房源实行原地建设和异地建设相结合，优先考虑就近安置；异地安置的，要充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要，合理规划选址，尽可能安排在交通便利、配套设施齐全地段。对安置房中配建的保障性住房，在城镇规划区内应按照“大分散、小集中，分区域、均衡分布”的原则进行布局。安置房建设具体地块由棚户区改造项目实施单位报城乡规划、国土资源等部门批准后确定。

（3）完善配套基础设施建设。棚户区改造项目要按照有关规定，规划建设相应的商业和综合服务设施。各级人民政府要拓宽融资渠道，加大投入力度，加快配套基础设施和公共服务设施的规划、建设和竣工交付进度。

（4）建立绿色审批通道。对危旧房棚户区改造项目实行“一站式”审批服务，简化办事程序，缩短审批时限，加快改造项目供地、招投标、建设等各项审批手续办理。在市中心城区范围内，经市政府批准的由通川区、达川区人民政府或达州经开区管委会主导实施的棚户区改造项目，涉及立项、用地、建设、环评等手续由通川区、达川区人民政府和达州经开区管委会依法办理。

（二）土地供应

危旧房棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划，并予以优先安排，简化行政审批流程，提高审批效率。根据不同情况，经市政府研究批准后，分别采用划拨、协议出让或转让等方式依法供地。

1. 政府主导改造的项目。由政府确定的实施主体与改造项目区域内居民按照国有土地上房屋征收或房屋自愿转让方式达成协议后，房管部门办理房屋登记事项。当宗地范围内95%的房屋已办理房屋登记事项后，国土资源部门根据房管部门登记情况，按照“地随房走”原则，将分散的土地证归宗，为实施主体依法办理土地划拨（或出让）手续和土地变更登记手续。

2. 居民自主改造的项目。在危旧房棚户区改造项目区域内居民自主改造意愿达100%的，国土资源部门将其分散的土地证归宗，依法办理土地变更登记手续。符合政策法律规定的划拨供地条件的，可以划拨方式供地；居民自愿申请划拨土地转出让的，依法收取土地出让金。

3. 企业自主改造的项目。企业牵头利用自有存量土地对危旧房和职工房改房进行棚户区改造的，原划拨土地由企业申请办理土地出让手续；原出让土地确需部分改变用途用于棚户区改造的，经政府批准调整规划条件后，国土资源部门与企业重新签订《国有建设用地使用权出让合同》，确定应缴土地出让金金额，由企业申请办理土地变更登记手续。

4. 土地整合利用的项目。按照城市规划要求，确需整合使用周边土地的，由住房城乡规划建设部门统一规划，被整合周边土地面积原则上不超过整合前宗地面积的三分之一。居民自主实施的棚户区改造项目整合利用周边土地，符合政策法律规定的划拨供地条件的，可以划拨方式供地；如自愿申请划拨变出让的，按照一事一议的原则，依法依规确定并收取土地出让金。其他棚户区改造项目整合利用周边土地，符合政策法律规定的协议供地条件的，以协议出让方式供地，全额缴纳土地出让金。

（三）安置补偿

（1）政府主导、居民自愿改造的项目。各级房屋征收部门按《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，以让利于民为宗旨，在货币化安置政策上大力倾斜，引导棚户区居民实行货币化安置，合理制定征收方案，具体组织实施安置补偿工作。各级房屋征收部门可采取模拟搬迁的方式，实施安置补偿工作。启动模拟搬迁程序，要充分尊重民意，做好民意调查，广泛征求居民意见，参照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定制定模拟搬迁补偿方案。如果100%的居民签订了模拟搬迁协议，当事双方按照模拟搬迁协议履行；如果95%以上的居民签订了模拟搬迁协议，对未签订模拟搬迁协议的居民可启动国有土地上房屋征收程序，按模拟搬迁补偿方案标准制定征收补偿方案；如果签订协议的户数未达到改造范围内总户数的95%，模拟搬迁协议无效并终止搬迁。此类项目实施执行以下政策措施：

——危旧房棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择。

——坚持统一的补偿标准。被改造房屋的价值应由具有相应资质的房地产评估机构遵循市场价值原则依法进行评估，安置补偿包括被改造房屋价值（含装饰装修及附属设施）的补偿，因改造房屋造成的搬迁、临时安置及停产停业损失的补偿等。

——对被改造住宅房屋产权建筑面积低于45㎡，且他处无住房并属城市低保对象的，按不低于45㎡产权建筑面积的标准户型进行安置，不再支付45㎡以内的补差款。

——选择实物安置的，被改造房屋和安置房屋按建筑面积实行产权调换。安置房屋面积大于被改造房屋面积的，等面积部分根据评估价结算并补交价差，超面积部分按市场价结算差价；安置房屋面积小于被改造房屋面积的，不足部分按评估价值实行货币补偿。

——危旧房棚户区改造范围内，选择实物安置的实行限量还房，超过限量还房房屋面积按评估价实行货币补偿。

——对经济困难、无力购买安置住房的棚户区居民，可以通过提供租赁型保障房等方式满足其基本居住需求，或在符合有关政策规定的条件下，纳入当地住房保障体系统筹解决。

（2）居民自主改造的项目。在规划和政策允许的范围内，由危旧房棚户区居民自行商定安置补偿方案，并报各级住建（房管）部门备案。

（3）企业自主改造的项目。在规划和政策允许的范围内，由企业与职工通过平等协商方式决定安置补偿方案，并报各级住建（房管）部门备案。

（四）资金筹集

采取财政补、居民出、市场筹、民间投、银行贷等多种方式筹集改造资金

1. 中央、省补助资金。要积极争取中央、省财政支持，包括中央预算内投资补助资金、中央财政专项补助资金和省财政的专项补助资金。

2. 市、县两级财政资金。市、县人民政府应切实加大棚户区改造的资金投入，多渠道安排专项资金用于棚户区改造。

3. 信贷资金。各县市区人民政府建立棚户区改造投融资平台和贷款还款保障机制，用好用活用足金融政策，积极吸引信贷资金支持。

4. 民间资本。鼓励和引导民间资本根据棚户区改造任务安排，通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与棚户区改造。

5. 企业债券。符合规定的地方政府融资平台公司、承担棚户区改造项目的企业可发行企业债券或中期票据，专项用于棚户区改造项目。

6.居民自筹。充分调动棚户区居民积极性，积极参与改造，合理承担安置住房建设资金。

（五）财税扶持

已纳入地方政府城市危旧房棚户区改造规划和年度计划并由辖区政府牵头按照保障性住房标准组织实施的项目，享受财政资金保障和税费优惠政策。

1. 财政资金使用

（1）凡纳入棚户区改造规划和年度计划的项目，可按户平不低于2万元的标准一次性予以建房补助，其相关配套基础设施建设可使用财政资金。

（2）棚户区改造项目涉及的低保户在执行拆迁协议中的差缴部分，可由财政资金补助。

2. 税费优惠政策

（1）鼓励企业出资参与棚户区改造，对企业用于符合规定

条件的支出，依法在企业所得税税前扣除。

（2）棚户区改造项目的安置住房和通过收购筹集的安置房源，按照财政部、国家税务总局《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕42号）规定执行。

（3）免征棚户区改造项目城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。新建安置小区的配套设施由供水、供电、供气、通信等相关责任单位负责出资建设，并对相关经营性收费适当予以减免。

六、组织保障

（一）加强组织领导，分级落实责任。各级人民政府是棚户区改造工作的责任主体和实施主体，负责政策制定、计划管理、项目实施。，做到规划到位、资金到位、供地到位、政策到位、监管到位、分配补偿到位。要建立棚户区改造工作领导小组，负责统筹协调和督查督办。并按照棚户区改造工作的实际需要，健全棚户区改造工作机构和人员配备，安排专项工作经费，工作经费纳入各级财政预算。

（二）明确工作职责，加强工作协调。各级人民政府要明确棚户区改造工作各相关职能部门的职责，建立部门协调、配合联动的长效工作机制。市、县两级相关部门要按照各自职责，通力配合，形成强大工作合力，加快推进棚户区改造。两级住建（房管）部门负责收集地方各类棚户区改造相关数据，制定棚户区改造规划和年度计划，组织、指导、监督城市棚户区改造管理工作；发改部门负责棚户区改造项目立项与组织、指导、监督国有工矿棚户区改造管理工作；凡涉及林区（场）、垦区棚户区改造，分别对应由林业、农业部门负责组织、指导、监督棚户区改造管理工作；城乡规划部门负责棚户区改造安置房建设用地的选址、规划审查工作；国土资源部门负责保障棚户区安置房建设用地；住房和城乡建设部门负责棚户区安置房建设的质量安全监管；财政部门负责棚户区改造各级财政专项资金的拨付和资金使用的监管等工作；其他相关部门根据各自职责积极做好配合支持工作。

（三）落实目标责任，加强监督检查。市人民政府每年与各县市区人民政府及有关单位签订目标管理责任书，将棚户区改造工作任务分解落实到各地、各单位。各级人民政府应将棚户区改造工作纳入保障性安居工程目标责任管理体系，并将保障性安居工程工作纳入年度绩效考核。市住房保障工作领导小组办公室要建立有效的督查制度，定期对县市区棚户区改造工作进行督促检查；各县市区要对辖区内棚户区改造加强监督检查，落实工作任务和各项政策措施，严禁企事业单位借棚户区改造政策建设福利性住房。对资金、土地不落实、政策措施不到位、建设进度缓慢、质量安全问题突出的部门和单位，要对单位的负责人进行约谈，限期进行整改。对在棚户区改造及安置住房建设、分配和管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、失职渎职的，要依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

（四）强化运营维护，完善后续管理。全面加强安置住房后续管理，将棚户区安置房的综合性社会事务管理工作纳入社区统一管理，完善社区公共服务；引入市场手段和竞争机制，实行服务外包、购买服务、社会化的物业管理、做好安置住房的运营和维护，确保居民安居乐业。

（五）推进信息化建设，加强舆论引导。将棚户区改造项目建设情况、安置房源等信息纳入住房保障信息管理平台，加强对项目建设的实时动态管理，实现棚户区改造工作信息化管理。加强信息公开，引导社会舆论，主动发布和准确解读政策措施，及时反映工作进展情况。尊重群众意愿，深入细致做好群众工作，积极引导棚户区居民参与改造，为棚户区改造工作创造良好的外部环境。

附件：1. 2013-2020年达州市危旧房棚户区改造规划汇总表

2. 2013-2020年达州市危旧房棚户区改造项目年度规划表

附件1

2013—2020年达州市危旧房棚户区改造规划汇总表

附件2

2013—2020年达州市危旧房棚户区改造项目年度规划表