达州市人民政府 关于印发《达州市中心城区储备土地前期 开发实施意见》的通知

各县、市、区人民政府，市级有关部门：

《达州市中心城区储备土地前期开发实施意见》已于2010年4月29日市政府第133次常务会议审议通过，现予印发，请结合实际认真组织实施。

二○一○年五月四日

达州市中心城区储备土地前期开发实施意见

为加强市中心城区土地管理，完善土地储备管理制度，规范储备土地前期开发行为，充分挖掘和实现土地增值潜力，确保储备土地能以“净地”的方式及时、顺利地投放市场，根据国务院《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）、《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号）、《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综〔2006〕68号）等规定，结合达州实际，制定本实施意见：

一、储备土地前期开发工作内容

储备土地前期开发，是指对储备土地先行完成土地征收补偿和拆迁安置，再实施通道路、通上下水、通民用电、通天然气、通讯及场地平整等基础设施建设，使之具备达到“净地”供应条件的行为。

二、储备土地前期开发原则、运作模式

（一）原则。储备土地前期开发坚持政府主导、市场运作、效益优先、滚动发展、整体联动、确保效果的原则。

（二）运作模式。储备土地前期开发实行市政府组织领导，市国土资源局牵头，市土地储备中心作为开发主体具体组织实施，相关部门支持配合的运作模式。

三、储备土地前期开发职责分工

（一）市国土资源局负责搭建土地储备融资平台，组织编制储备土地前期开发计划和实施方案（含资金筹措、使用计划），依批准的方案实施申贷银行资金或引资社会资金；负责土地前期开发项目申报立项、组织实施和竣工验收，对项目资金实施管理等工作。

（二）市财政局负责储备土地前期开发项目融资涉及财政资料的提供，将贷款本息纳入财政年度预算偿还，将社会投资本金和投资回报纳入土地出让收支预算偿还；对土地前期开发项目预算投资额进行评审，会同有关部门对施工过程中的设计和工程量变更、新增工程价款结算进行评审认定，评审批复竣工结算报告。

（三）市发改委负责储备土地前期开发的项目建议书、可行性研究报告、年度投资计划和概算的审批，招标方案的核准、比选方案的备案，监督检查储备土地前期开发项目计划执行情况，并向市政府报告。

（四）市规划和建设局负责储备土地前期开发宗地和拟抵押地块控制性详细规划和修建性详细规划文本、图件等相关资料的提供工作。

（五）市监察局、市重大项目稽查办对土地前期开发项目的全过程进行监督。

（六）市审计局负责对土地前期开发项目实施审计监督。

（七）市人民银行负责各金融机构有关土地前期开发项目贷款的政策指导。

（八）市交通、水务、环保、市政等相关部门按照各自职责，做好相应工作。

四、储备土地前期开发资金筹集

土地前期开发资金筹集坚持以土地前期开发项目搭建市土地储备中心融资平台，利用银行贷款或者吸引社会资金参与土地前期开发，以供地后的土地收益优先偿还，实现土地储备、开发、出让的良性循环。

土地储备开发成本包括：征地、拆迁补偿费及有关税费；收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；市政基础设施建设有关费用；招标、拍卖、挂牌交易中发生的费用；贷款利息；土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，由市财政局和市国土资源局审核并报市政府批准后支出。

（一）银行贷款

土地前期开发贷款采取市政府批复同意，土地储备中心承贷，贷款资金封闭运行，财政纳入年度预算偿还的方式进行。

1．市国土资源局组织市土地储备中心编制土地前期开发项目实施方案（含融资工作方案），报市政府批复。

2．市土地储备中心完成土地前期开发项目建议书、可研、水利、环保等文件资料，落实项目贷款抵押物。

3．市政府报告市人大同意将项目贷款本息纳入财政年度预算偿还。

4．市财政局根据市政府批准的项目贷款资金偿还计划向市土地储备中心出具贷款本息纳入财政年度预算的文件，并根据贷款银行要求，全力支持市土地储备中心申请贷款。

5．市土地储备中心与贷款银行签订贷款合同和抵押合同，办理抵押登记，并将贷款合同送市财政局备案。

（二）社会资金投入

市政府授权市土地储备中心采取市场化运作的方式引进社会资金参与土地前期开发。

1．土地前期开发项目吸引社会资金投资的，可采取以下两种合作方式：（1）投资人获取固定投资收益（本金不计息），并参与项目工程建设。投资收益按中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮100%以内幅度确定（具体上浮比例由市政府在审批具体项目前期开发实施方案时明确），前期开发项目管理按政府性投资项目管理办法执行。（2）投资人的投资回报实行项目区内经营性土地出让溢价（即扣除每亩土地开发成本的增值收益部分）分成（本金不计息），溢价分成比例按市政府在审批具体项目前期开发实施方案时明确的比例执行。市土地储备中心依法通过招标或比选方式选择勘察、设计、咨询、拆迁（城市房屋拆迁）、评估等机构和工程建设单位，也可由投资者通过公开招投标或比选方式依法确定，或者经市政府同意由市属国有独资公司实施。

2．市国土资源局组织市土地储备中心编制土地前期开发项目实施方案（含引资方案），报市政府批复。

3．市土地储备中心根据批准的项目实施方案发布引资合作公告，确定合作开发投资人。若符合条件的意向投资人仅有一人，则由市土地储备中心与意向投资人谈判确定投资收益或者分成比例；若意向投资人有两人以上（含两人），则确定投资收益或者分成比例报价最低的意向投资人为合作开发投资人。

4．市土地储备中心经市政府授权委托后，与投资人签订合作协议，市国土资源局与市财政局共同监督执行。

五、储备土地前期开发资金使用监管

土地前期开发项目资金实行封闭式管理，专款专用，独立核算，严格预算管理，任何单位和个人不得超支出范围和标准开支，更不得截留、挤占和挪用项目资金。

（一）银行贷款的，由市土地储备中心在贷款银行开设账户，贷款银行、市财政局和市土地储备中心共同监管该账户。其资金的使用，由市土地储备中心根据预算提出用款计划，市财政局与市国土资源局共同审核后送贷款银行予以支取。未经市财政局和市国土资源局同意，不能支取该帐户资金。

（二）社会资金投入的，投资人应按投资合作协议的约定将资金按时足额划入市土地储备中心和市财政局共同开设的专用账户。市土地储备中心和市财政局共同监管该帐户。投资人享有对项目开发资金使用的监督权、对项目运作的知情权，并可根据工作需要查询资金使用情况，具体条款在投资合作协议中约定。

（三）项目工程竣工后，实行项目资金竣工结算，由市财政局组织评审后批复。

六、储备土地前期开发资金偿还

（一）土地前期开发项目贷款本息纳入财政年度预算偿还，社会投资本金及投资回报纳入土地出让收支预算偿还。

（二）市财政局根据市土地储备中心与贷款银行签订的贷款协议和与投资人签订的投资合作协议，统筹预算年度还款资金。

（三）完成前期开发的土地，应优先推向市场供应，供应后的土地价款由市财政局优先偿还土地前期开发费用。

七、储备土地前期开发工作程序

（一）市土地储备中心编制储备土地前期开发项目实施方案，实施方案主要包括待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、开发成本、土地收益、开发计划、实施方式、资金来源和还款方式等。

（二）根据批准的实施方案筹措资金。属贷款解决资金的，由市土地储备中心向银行贷款解决；属引资解决资金的，由市土地储备中心根据批准的项目实施方案进行引资，确定合作开发投资人，签订投资合作协议。

（三）市土地储备中心完成土地前期开发项目立项等手续及工程设计（含工程概算、预算），经市国土资源局审核后，报市财政局评审批复项目工程预算。

（四）市土地储备中心按照国家、省有关法律法规开展招投标工作。

（五）储备土地前期开发完成后，由市国土资源局组织有关部门对储备土地前期开发工作进行验收。

（六）市土地储备中心编制工程项目竣工决算，报市财政局审批。

（七）完成前期开发的储备土地，由市土地储备中心在网站上进行公告，接受用地单位预申请，预热土地一级市场，并及时入市供应。

八、储备土地前期开发收益分配

（一）储备土地前期开发完成后推向市场供应的，市财政局按出让价款的5％计提国有土地收益基金，用于土地收购储备。

（二）市财政局要足额保障市土地储备中心贷款所需工作经费和引入社会资金项目的前期工作经费。

九、各县（市、区）储备土地前期开发可参照此文件执行