达州市人民政府关于印发达州市中心城区储备土地前期开发实施意见的通知

各县、市、区人民政府，达州经开区管委会，市级有关部门：

《达州市中心城区储备土地前期开发实施意见》已经市人民政府第42次常务会议通过，现印发你们，请认真实施。

达州市人民政府         

2013年7月11日

达州市中心城区储备土地前期开发实施意见

为加强市中心城区土地储备管理，规范储备土地前期开发行为，充分挖掘土地增值潜力，实现土地增值效应，确保储备土地以“净地”方式及时投放市场，根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）、《国土资源部财政部中国人民银行印发〈土地储备管理办法〉的通知》（国土资发〔2007〕277号）、《财政部国土资源部中国人民银行关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》（财综〔2006〕68号）、《国土资源部财政部中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发〔2012〕162号）、《四川省国土资源厅四川省财政厅四川省监察厅四川省审计厅关于进一步加强国有土地使用权出让收支管理的通知》（川国土资发〔2011〕36号）等规定，结合达州实际，制定本实施意见。

一、储备土地前期开发工作内容

储备土地前期开发，是指对储备土地先行完成土地征收补偿和拆迁安置，再实施通道路、通上下水、通民用电、通天然气、通讯及场地平整等基础设施建设，使之具备达到“净地”供应条件的行为。

二、储备土地前期开发原则、运作模式

（一）原则。储备土地前期开发坚持政府主导、市场运作、效益优先、滚动发展、整体联动、确保效果的原则。

（二）运作模式。储备土地前期开发实行市政府组织领导，市国土资源局牵头，列入名录的市本级土地储备机构（以下简称“土地储备机构”）作为开发主体具体组织实施，相关部门支持配合的运作模式。

三、储备土地前期开发职责分工

（一）市国土资源局负责搭建土地储备融资平台，组织编制储备土地前期开发计划和实施方案（含资金筹措、使用计划），依批准的方案实施申贷银行资金或引进社会资金；负责土地前期开发项目申报立项、组织实施和竣工验收，对项目资金实施管理等工作。

（二）市财政局负责储备土地前期开发项目融资涉及财政资料的提供，将贷款本息纳入财政年度预算偿还，将社会投资本金和投资回报纳入土地出让收支预算偿还；对土地前期开发项目预算投资额进行评审，会同有关部门对施工过程中的设计和工程量变更、新增工程价款结算进行评审认定，评审批复竣工结算报告。

（三）市发改委负责储备土地前期开发的项目建议书、可行性研究报告、年度投资计划和概算的审批，招标方案的核准、比选方案的备案，监督检查储备土地前期开发项目计划执行情况，并向市政府报告。

（四）市住房和城乡规划建设局负责提供储备土地前期开发宗地和拟抵押地块控制性详细规划、修建性详细规划文本、图件等相关资料。

（五）市监察局负责对土地前期开发项目全过程进行监督。

（六）市审计局负责对土地前期开发工作实施全过程审计监督。

（七）人民银行达州市中心支行负责对各金融机构有关土地前期开发项目贷款进行政策指导。

（八）市交通运输、水务、环保、市政等相关部门按照各自职责，做好相应工作。

四、储备土地前期开发资金筹集

土地前期开发资金筹集坚持以土地前期开发项目搭建土地储备机构融资平台，利用银行贷款或者吸引社会资金参与土地前期开发，以供地后的土地收益优先偿还，实现土地储备、开发、出让的良性循环。土地储备机构的融资管理严格按照《国土资源部财政部中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发〔2012〕162号）等文件执行。

（一）申请银行贷款

储备土地前期开发贷款，纳入地方政府性债务统一管理，执行地方政府性债务管理的统一政策。根据当年度省财政厅核定的融资规模，经市政府批复同意，土地储备机构承贷，贷款资金封闭运行，纳入年度财政预算偿还。

1．市财政局会同市国土资源局、人民银行达州市中心支行，根据年度土地储备计划，核定土地储备融资规模，报市政府审核后，上报省财政厅核准并获取年度融资规模控制卡。

2．市国土资源局组织土地储备机构根据年度融资规模控制卡中明确的年度可融资规模，编制土地前期开发项目实施方案（含融资工作方案），报市政府批复。

3．土地储备机构完成土地前期开发项目建议书、可研、水保、环评等文件资料，落实项目贷款抵押物。

4．市政府报告市人大常委会同意将项目贷款本息纳入财政年度预算偿还。

5．市财政局根据市政府批准的项目贷款资金偿还计划，向土地储备机构出具贷款本息纳入财政年度预算的文件，并根据贷款银行要求，全力支持土地储备机构申请贷款。

6．土地储备机构持相关文件和融资规模控制卡申请贷款，经批准后与贷款银行签订贷款合同和抵押合同，办理抵押登记，并将贷款合同送市财政局备案。

（二）引入社会资金

市政府授权土地储备机构采取市场化运作的方式引进社会资金参与土地前期开发。

1．土地前期开发项目吸引社会资金投资的，投资人获取固定投资收益（本金不计息），投资年收益原则控制在投资额的20%以内，具体项目投资收益比例上限由市政府在批准项目实施方案时予以明确。

2．市国土资源局组织土地储备机构编制土地前期开发项目实施方案（含招商公告、投资合同），报市政府批复。

3．土地储备机构根据批准的项目实施方案发布招商公告，通过公开招标或比选的方式确定投资人，以投资收益比例报价最低的意向投资人为最终投资人。国家、省规定必须采取公开招标的，不能以比选方式取代招标。

4．土地储备机构经市政府授权委托后，与投资人签订投资合同，市国土资源局与市财政局共同监督执行。

五、储备土地前期开发资金使用监管

土地前期开发项目资金严格执行国家、省、市关于政府性投资项目资金监管的有关规定，实行封闭式管理，专款专用，独立核算，严格预算管理，任何单位和个人不得超支出范围和标准开支，更不得截留、挤占和挪用项目资金。

（一）申请银行贷款的，由土地储备机构在贷款银行开设账户，贷款银行、市财政局和土地储备机构共同监管该账户。其资金使用由土地储备机构根据预算提出用款计划，市财政局与市国土资源局共同审核，报市政府批准后送贷款银行予以支取。未经市财政局、市国土资源局审核和市政府同意，不能支取该账户资金。

（二）引入社会资金的，投资人应按投资合同约定，将资金按时足额划入土地储备机构和市财政局共同开设的专用账户。土地储备机构和市财政局共同监管该账户，未经市政府同意，不能支取该账户资金。投资人享有对项目开发资金使用的监督权、对项目运作的知情权，并可根据工作需要查询资金使用情况，具体条款在投资合同中约定。

（三）项目竣工后，实行项目资金竣工结算，由市财政局组织评审后批复。

（四）市审计局对项目工程竣工决算进行审计。

六、储备土地前期开发资金偿还

（一）土地前期开发项目贷款本息纳入财政年度预算偿还，社会投资本金及投资回报纳入土地出让收支预算偿还。

（二）市财政局根据土地储备机构与贷款银行签订的贷款协议或与投资人签订的投资合同，统筹预算年度还款资金。

（三）完成前期开发的土地，优先推向市场供应，供应后的土地价款由市财政局优先偿还土地前期开发费用。该项偿还费用由市财政局和市国土资源局审核并报市政府批准后支出。

土地储备开发费用包括：征地、拆迁补偿费及有关税费；收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；市政基础设施建设有关费用；招标、拍卖、挂牌交易中发生的费用；贷款利息；土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用。

七、储备土地前期开发工作程序

（一）土地储备机构编制储备土地前期开发项目实施方案。方案内容主要包括待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、开发成本、土地收益、开发计划、实施方式、资金来源和还款方式等。

（二）根据批准的实施方案筹措资金。以银行贷款解决资金的，由土地储备机构向银行申请贷款；以引资解决资金的，由土地储备机构根据批准的项目实施方案引进社会资金，签订投资合同，确定合作开发投资人。

（三）土地储备机构完成土地前期开发项目立项等手续及工程设计（含工程概算、预算），经市国土资源局审核后，报市财政局评审批复项目工程预算。

（四）土地储备机构按照国家、省、市有关规定开展招投标工作。

（五）储备土地前期开发完成后，由市国土资源局组织有关部门对储备土地前期开发工作进行验收。

（六）土地储备机构编制工程项目竣工决算，送市财政局审批，并报市审计局进行审计。

（七）完成前期开发的储备土地，由土地储备机构在网站上进行公告，接受用地单位预申请，预热土地一级市场，并及时入市供应。

八、储备土地前期开发收益分配

（一）储备土地前期开发完成后推向市场供应的，市财政局按出让价款的5％计提国有土地收益基金，用于土地收购储备。

（二）市财政局足额保障土地储备机构贷款所需工作经费和引入社会资金项目的前期工作经费。

九、经市政府批准，市属国有独资公司可依法实施与土地前期开发有关的城市基础设施和市政建设项目，其资金筹集、项目实施、管理按相关规定执行。

十、各县（市、区）储备土地前期开发可参照此文件执行。

十一、本实施意见自印发之日起执行，原《达州市人民政府关于印发〈达州市中心城区储备土地前期开发实施意见〉的通知》（达市府发〔2010〕15号）同时废止。